Co zrobić z najemcą, który nie płaci czynszu? Jak reagować na zniszczenie mienia w mieszkaniu lub zakłócanie spokoju? Czy można zmusić wynajmującego do opuszczenia mieszkania? Wszystkiego dowiesz się w tym wpisie.

Prawa wynajmującego w wynajętym mieszkaniu

Wynajem długoterminowy jest bardzo popularny w naszym kraju. Umowa najmu zobowiązuje właściciela nieruchomości do udostępnienia swojego mieszkania. Z kolei najemca zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w umowie czynszu. O ile pierwsza strona najczęściej wywiązuje się z umowy, o tyle wynajmujący czasem unika płacenia ustalonej kwoty za użytkowanie lokalu.
Zgodnie z podpisaną umową najmu najemca ma swobodę korzystania z pomieszczeń wynajmowanej nieruchomości. Posiada również swobodny dostęp do mediów - m.in. elektryczności, wody użytkowej. Obowiązująca ustawa o ochronie lokatorów precyzuje jasno, co powinna zawierać dobra umowa najmu mieszkania. Podpisany dokument musi precyzować oznaczenie stron podpisujących umowę, przedmiot najmu, okres, na jaki została zawarta umowa oraz kwota czynszu (odstępnego) dla właściciela nieruchomości. Przedmiotem najmu może być pojedynczy pokój wraz z pomieszczeniami wspólnymi (kuchnia, toaleta, łazienka, ewentualnie piwnica) lub całe mieszkanie. Konieczne jest ustalenie, kto ponosi opłaty bieżące za użytkowanie lokalu, takie, jak czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej, odbiór śmieci, rachunki za wodę, energię elektryczną, gaz oraz dostęp do internetu. 

Co zrobić, gdy najemca niszczy mienie lub zakłóca spokój?

Każda umowa najmu mieszkania lub pokoju powinna zawierać spis z natury - listę przedmiotów, które są oddane w użytkowanie najemcy. Po rozwiązaniu umowy przedmioty te jak i sam pokój lub mieszkanie powinny zostać zwrócone do właściciela w stanie niepogorszonym. Jeśli wynajmujący ma wiedzę, że mienie pozostające w mieszkaniu zostało trwale uszkodzone powinien on żądać od najemcy naprawę szkód. Jeśli szkody nie zostaną naprawione, właściciel nieruchomości ma możliwość potrącenia kosztów uszkodzeń z wpłaconej kaucji, ale również w ekstremalnych przypadkach do rozwiązania umowy najmu i eksmisji lokatora. Zakłócanie spokoju w społeczności lokalnej przez najemcę może być również problemem. Jeśli jest to notoryczne, a wynajmujący nie wykazuje chęci współpracy należy niezwłocznie rozwiązać umowę najmu i rozpocząć procedurę opuszczania najemcy z lokalu.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci za mieszkanie

Prawdopodobnie każdy właściciel nieruchomości prędzej czy później spotka się z sytuacją, że wynajmujący zwleka z płatnością za czynsz. W przypadku niewielkich opóźnień, gdy relacje między wynajmującym a najemcą są poprawne i jest dobra wola porozumienia po obu stronach problem da się rozwiązać polubownie. Jednak gdy lokator zalega z płatnością, a opóźnienie trwa dłużej, niż ustalenia z umowy najmu należy przyjąć formalną drogę egzekwowania należności. Pierwszym krokiem jest rozwiązanie umowy najmu ze względu na opóźnienie w płatności czynszu oraz wezwanie do zapłaty zaległości. Krok ten powinien przybrać jak najbardziej oficjalny charakter. Osobiste przekazanie pisma rozwiązania umowy najmu wraz z wezwaniem do pokrycia należności i żądanie podpisu najemcy na dokumencie, list polecony ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, wysyłka dokumentów kurierem z usługą DRW - do rąk własnych - takie działania powinny być skuteczne. Rozwiązanie umowy najmu w inny sposób, niż na piśmie nie jest ważne.

Najemca nie chce opuścić mieszkania- co robić?

Jeśli po upływie okresu wypowiedzenia umowy najmu wynajmujący wciąż zajmuje mieszkanie, należy wejść z tym problemem na drogę sądową. Zdecydowanie odradzamy jakiekolwiek samowolne działania, jak np. przemoc słowna lub fizyczna, wtargnięcie siłą do lokalu, odcinanie mediów - wszystko to najprawdopodobniej będzie nieskuteczne, a tylko pogorszy sytuację właściciela nieruchomości przed sądem. Zgłoszenie sprawy na policję również nie pomoże - policja nie ma prawa siłowo usuwać lokatora z zajmowanego lokalu. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z niechcianym lokatorem po wypowiedzeniu umowy najmu jedyna słuszna droga postępowania to przeprowadzenie procesu eksmisyjnego.

Jak pozbyć się niechcianego lokatora po wypowiedzeniu umowy najmu?

Sądowe postępowanie eksmisyjne (pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu)  kończy się prawomocnym wyrokiem. Wyrok ten umożliwia komornikowi przeprowadzenie eksmisji niechcianego lokatora. Eksmisja musi być poprzedzona wezwaniem przez komornika do opuszczenia mieszkania. Ten z pozoru prosty proces ma wiele niuansów. Prawo szczególnie chroni lokatorów - niemożliwa jest eksmisja z wynajmowanego lokalu bez zapewnienia przez gminę lokalu zastępczego. Jeszcze trudniejsza jest sytuacja właścicieli lokali zasiedlonych przez osoby starsze, niepełnosprawne, samotne matki z dziećmi lub bezrobotnych - tu również komornik nie może przeprowadzić egzekucji prawomocnego wyroku. Trzecia przeszkoda to pora roku - zabroniona jest jakakolwiek eksmisja bez wskazanie lokalu zastępczego w okresie od 1 listopada do 31 marca kolejnego roku.

Jak wyprowadzić dzikiego lokatora?

“Dziki lokator” to osoba, która bezprawnie zajmuje lokal bez prawa do niego. Może to być osoba zaznajomiona z najemcą, ale także osoba zupełnie postronna, która uzyskała dostęp do mieszkania. Dzikim lokatorem jest też najemca, któremu skończyła się umowa najmu, a on nie chce opuścić zajmowanego mieszkania. Wyprowadzenie dzikiego lokatora również polega na złożeniu w sądzie pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Dalsza procedura jest taka sama, jak opisano wyżej.
Wynajem własnej nieruchomości obarczone jest dużym ryzykiem konfliktu z wynajmującymi. Rozsądne jest więc ostrożne dobieranie najemców do wynajmowanego lokalu. Bardzo pomaga dobrze skonstruowana umowa najmu.  W przypadku problemów z najemcą pozwala właścicielowi łatwiej egzekwować obowiązujące prawo.

Zobacz także:
•    Jak ubezpieczyć mieszkanie w bloku?
•    Zalety mieszkania na ostatnim piętrze
•    Wynajmowanie mieszkania studentom – jakie są korzyści?